Grundsteuerreform
WARUM DAS GANZE?
Das Bundesverfassungsgericht hat in 2018 entschieden, dass die bisherige Berechnung der Grundlagen zur Grundsteuer veraltet und damit verfassungswidrig sind. Konkret ging es dabei darum, dass die bisherige Bewertung an Werten aus 1964 (alte Bundesländer) bzw. sogar 1935 (neue Bundesländer) festgemacht wurde. Darin wurde eine gewisse Ungleichbehandlung bei der Bewertung gesehen, da sich die Grundstückswerte in der gesamten Bundesrepublik massiv verändert hatten. Nun gab das Gericht dem Gesetzgeber Zeit, bis spätestens 2025 neue Werte für die Grundsteuer anszusetzen. Und hier kommt die Neubewertung aller Grundstücke im Jahr 2022 ins Spiel, die die Grundlage dafür bildet, dass ab 2025 eine neue Grundsteuer durch die Gemeinden festgesetzt wird. Durch die Reform soll es nach Aussagen der Politik insgesamt nicht zu einem höheren Grundsteueraufkommen kommen. Ob dieser Fall tatsächlich eintritt, hängt jedoch maßgeblich davon ab, wie die Gemeinden auf die Reform reagieren und ob die Hebesätze zur Grundsteuer angepasst werden.
Grundsteuer wird auf den Grundbesitz, also Grundstücke und Gebäude erhoben. Sie betrifft, Wohngrundstücke, gewerbliche Grundstücke und land- und forstwirtschaftliche Flächen. Die neue Grundsteuer wird erst ab dem 01.01.2025 gültig sein. Dennoch müssen bereits im Jahr 2022 dazu die Erklärungen für die Feststellung der Werte abgegeben werden.
Die Neuregelung
Die Bewertung der Grundstücke ist zunächst im Bewertungsgesetz geregelt. Dort wird das sogenannte Bundesmodell beschrieben. Dabei wird der Wert der Grundstücke unter anderem nach den Bodenrichtwerten und statistischen Mieterträgen ermittelt. Da für Geschäftsgrundstücke andere Daten erhoben werden, wird sich die Grundsteuer hier am vereinfachten Sachwertverfahren orientieren. Dieses Bundesmodell greift grundsätzlich in allen Bundesländern. Jedoch können die Länder eigene Regelungen treffen. Folgende Bundesländer haben eigene Berechnungsmethoden entwickelt:
- Baden-Württemberg: modifiziertes Bodenwertmodell
- Bayern: Flächenmodell
- Hamburg: Wohnlagenmodell
- Hessen: Flächen-Faktor-Modell
- Niedersachsen: Flächen-Lage-Modell
- Saarland: Bundesmodell mit Abweichungen
- Sachsen: Bundesmodell mit Abweichungen
Beim Bundesmodell wird bei der Bewertung im wesentlichen noch unterschieden zwischen dem Ertragswertverfahren und dem Sachwertverfahren. Bei Land- und Forstwirtschaft (Grundsteuer A) wird das Ertragswertverfahren beibehalten, aber vereinfacht und typisiert. Die Bewertungsmethodik wird dabei nach der Art des Grundstücks unterschieden und wie folgt eingeordnet:
Bei dem Ertragswertverfahren wird der marktüblich erzielbare Ertrag ermittelt. Dabei handelt es sich um ein nicht ganz leichtes mehrstufiges Verfahren für folgende Grundstücke:
- Einfamilienhäuser
- Zweifamilienhäuser
- Mietwohngrundstücke
- Wohnungseigentum
Beim Sachwertverfahren ist nicht der Ertrag entscheidend, sondern vielmehr die Herstellungskosten. Das Verfahren kommt dabei bei folgenden Grundstücken zur Geltung:
- Geschäftsgrundstücke
- gemischt genutzte Grundstücke
- Teileigentum
- sonstige bebaute Grundstücke
Schematisch ermittelt sich die Grundsteuer beim Bundesmodell wie auch bisher wie folgt:
- Bewertung des Grundbesitz (Grundbesitzwert)
- multipliziert mit der Steuermesszahl (dies ergibt dann den Grundsteuermessbetrag)
- multipliziert mit dem Hebesatz der Gemeinde
- dies ergibt die Höhe der Grundsteuer
Berechnung der neuen Grundsteuer
Insgesamt müssen Sie sich als Immobilienbesitzer tendenziell auf höhere Grundsteuern einstellen. Das gilt besonders für die Bundesländer Thüringen, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Brandenburg, Mecklenbug-Vorpommern, da dort die Grundsteuer noch aufgrund der Werte von 1935 festgesetzt wurde. In den übrigen Bundesländern erfolgte die Berechnung nach den Werten aus dem Jahr 1964.
Der Grundbesitzwert ist der Wert, der sich durch die Bewertung des Grundstücks ergibt. Dabei spielen die Faktoren wie Bodenrichtwert, statistisch ermittelte Nettokaltmiete, Grundstücksfläche, Immobilienart und Alter des Gebäudes zusammen. Die Steuermesszahl ist ein Multiplikator, der auf den Grundbesitzwert angewendet wird. Gegenüber der alten Regelung wurde dieser Wert wesentlich gesenkt und beträgt jetzt grundsätzlich nur noch 0,034%. Hebesatz: Dieser wird durch die Kommunen festgelegt und ist damit von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich. Bis zum Jahr 2025 ist geplant, dass alle Kommunen die Hebesätze so anpassen, dass sich das Grundsteueraufkommen nicht erheblich verändert.
Die Rolle des Steuerberaters
Im Jahr 2022 sind alle Immobilien in Deutschland für die Grundsteuer neu zu bewerten. Dazu muss jeder Immobilienbesitzer in diesem Jahr an das Finanzamt eine Feststellungserklärung zur Ermittlung des Grundstückswerts abgeben. Unsere Steuerberater können die Abgabe der Erklärung für Sie übernehmen. Auch wenn Sie ansonsten nicht Mandant in unserer Kanzlei sind, können wir die Erklärung zum Wert der Grundstücke für Sie abgeben.
EINREICHUNG VON UNTERLAGEN
Online-Tool mit Ihren Eintragungen
Angaben reichen Sie uns direkt mit dem Erfassungsbogen, den Sie möglichst digital ausfüllen und über unser Online-Tool unten übermitteln ein. Unterlagen können Sie uns über das Online-Tool als PDF Hochladen oder per E-Mail an info@ksw-legal.de oder per Fax an 089/215473709 oder auch per Post übermitteln.
Im ersten Schritt werden die Erfassungsbögen je Einheit / Objekt
- unbebaute Grundstücke (PDF-Formular)
- Wohngrundstücke (PDF-Formular)
- Nichtwohngrundstücke (PDF-Formular)
von Ihnen nebst ggf. weiteren Unterlagen bei uns eingereicht, damit wir die Feststellungserklärungen für Sie vorbereiten können. Die Übermittlung an die Finanzverwaltung ist aus technischen Gründen vsl. ab Juli 2022 möglich. Die Erklärungen müssen bis zum 31.01.2023 abgegeben werden, andernfalls drohen Verspätungszuschläge (§ 152 AO) oder auch Schätzungen (§ 162 AO).
RÜCKFRAGEN
In einigen Fällen ist es möglich, dass wir aufgrund besonderer Sachverhalte dennoch weitere Angaben / Unterlagen benötigen oder noch Rückfragen an Sie haben. In einem solchen Fall melden wir uns umgehend bei Ihnen. Natürlich können Sie sich bei Fragen und Anregungen Ihrerseits gerne direkt an uns wenden – wir stehen Ihnen gerne zur Seite.
Gebühren
Die Gebühren eines Steuerberaters bzw. Rechtsanwalts sind gesetzlich durch die Steuerberatervergütungverordnung (StBVV) bzw. das Rechtsanwalts-vergütungsgesetz (RVG) vorgeschrieben. Nach § 24 Nr. 11 StBVV entsteht eine Gebühr die sich aus dem Grundbesitzwert bestimmt. Je höher der Wert der Immobilie, desto höher die Gebühr. Aus diesem Grund haben wir uns entschieden ein faires Pauschalhonorar nach § 14 StBVV zu bilden.